房企商業(yè)地產(chǎn)​布局正在向社區(qū)下沉。來自睿意德統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2014年下半年，上海將有近35.8萬平方米的社區(qū)商業(yè)入市。嘉凱城總裁姜叢華也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，未來3-4年內(nèi)，嘉凱城將在以長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)為核心的區(qū)域，布局200個(gè)城市客廳項(xiàng)目。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心7月28日發(fā)布的2014年第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，二季度商業(yè)地產(chǎn)同比上漲11.9%，環(huán)比上漲3.5%。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示，下半年商業(yè)地產(chǎn)將步入新一輪加速期。

睿意德報(bào)告顯示，二季度全國土地市場​供應(yīng)量有所回落，其中商用土地的成交占比大幅上升至23.9%，同時(shí)商用土地的流拍比例也有所下降。陳曦認(rèn)為， “隨著城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，未來商用土地的成交占比將繼續(xù)保持高位。對(duì)商用土地的有效開發(fā)利用能力有可能成為未來大型開發(fā)商競爭的勝負(fù)手�！�

近兩年來，由于互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大沖擊，改變了零售終端對(duì)銷售店鋪的面積需求，直接導(dǎo)致以零售為主的購物空間效能下降，從而影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式。作為應(yīng)對(duì)，房企加快了電商的探索與融合。

比如，萬達(dá)將電商視為繼商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、連鎖百貨以及旅游度假五大業(yè)務(wù)之后的第六大業(yè)務(wù)。世茂房地產(chǎn)社區(qū)的5個(gè)云平臺(tái)，其中之一就是商旅。陽光新業(yè)在堅(jiān)持發(fā)展區(qū)域型和社區(qū)型購物中心兩大商業(yè)產(chǎn)品線的同時(shí)，也在謹(jǐn)慎研究線下購物者的消費(fèi)習(xí)慣，以利用一手?jǐn)?shù)據(jù)來加強(qiáng)客戶粘性。但陽光新業(yè)董秘李峻并不認(rèn)同一窩蜂向O2O轉(zhuǎn)型的趨同現(xiàn)象，迄今為止也沒有一家企業(yè)找到了成熟的商業(yè)模式。

RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳分析認(rèn)為，相比百貨和購物中心，社區(qū)商業(yè)受網(wǎng)上購物帶來的沖擊較小。“作為一種滿足社區(qū)范圍內(nèi)的居民消費(fèi)的屬地型商業(yè)，應(yīng)針對(duì)社區(qū)鄰里這一特性，增加體驗(yàn)類商戶，兒童業(yè)態(tài)，家庭型餐飲等業(yè)態(tài)，并進(jìn)一步提升自身差異化和品類細(xì)分，形成自身競爭力。”陳麗琳和李峻都同意，如果社區(qū)型購物中心能夠成功催化出客戶粘性，就不僅可以滿足區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)和社交功能，也可為綜合性項(xiàng)目住宅溢價(jià)提供支撐。陽光新業(yè)近年來注重發(fā)展包括購物中心和住宅在內(nèi)的高端商業(yè)綜合體。

值得注意的是，雖然一批房企加快了商業(yè)領(lǐng)域的布局，但它們的共同選擇是，不做傳統(tǒng)商業(yè)。7月25日，泰禾[簡介 最新動(dòng)態(tài)] 集團(tuán)在福州舉行商業(yè)地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)上，泰禾集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康表示，“未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以差異化定位和多元化經(jīng)營等手段確保競爭力�！敝爝M(jìn)康透露，福州東二環(huán)泰禾廣場將會(huì)增加購物體驗(yàn)比例，包括海西首個(gè)購物中心劇場，迪卡儂運(yùn)動(dòng)公園，大型的室內(nèi)主題樂園等。在O2O方面，增設(shè)預(yù)定電影票，預(yù)定位置，打折產(chǎn)品展示等服務(wù)。

而嘉凱城“城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)商”的定位，與世茂房地產(chǎn)MiniMall商業(yè)和酒店領(lǐng)域的探索，均與泰禾有異曲同工之處。

除了體驗(yàn)消費(fèi)，輕奢品牌和快時(shí)尚品牌，是商業(yè)地產(chǎn)商著意開拓的市場。奢侈品牌開店意愿停滯后，輕奢品牌成為購物中心深受業(yè)主喜愛的新寵。不過，快時(shí)尚品牌近年來的開店態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。有些開發(fā)商轉(zhuǎn)而自己引進(jìn)甚至掌握快時(shí)尚品牌的渠道。比如，陽光新業(yè)就獨(dú)家簽約新加坡時(shí)尚服裝品牌bYSI，并還在與多個(gè)國外品牌商談引進(jìn)事宜。

兒童業(yè)態(tài)近幾年開店速度很快，其中兒童娛樂業(yè)態(tài)的利潤最高，承租能力也最強(qiáng)，已經(jīng)成為購物中心里不可或缺的組成，不少品牌已經(jīng)逐漸下沉到二三線城市。

值得關(guān)注的是，一線城市的副中心及偏遠(yuǎn)郊區(qū)的商用物業(yè)，今年上半年出現(xiàn)了大面積業(yè)態(tài)調(diào)整的現(xiàn)象，不少購物中心都加大了餐飲及娛樂休閑等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，“明年商業(yè)地產(chǎn)市場兩極分化的趨勢(shì)將更加明顯�！崩罹�表示，深度的調(diào)整和分化，正在為下一步商業(yè)地產(chǎn)的并購重組潮作鋪墊。

原標(biāo)題：房企戰(zhàn)略性布局商業(yè)地產(chǎn) 正在向社區(qū)下沉